Dá para construir perto de lagoa, mas nunca na beira. Em volta de todo corpo d'água existe uma faixa de preservação permanente onde não se constrói, não se aterra e não se corta vegetação. A largura dessa faixa depende da legislação ambiental e da situação do lote, e precisa ser confirmada com o órgão ambiental e com a prefeitura. Passada a faixa, o desafio vira técnico: o chão é úmido, e isso muda fundação, altura do piso e sistema de esgoto.
Em Imbituba, esse assunto tem nome próprio: a lagoa de Ibiraquera e as lagoas menores e banhados espalhados pelo município. É um dos cenários mais bonitos para morar e um dos que mais pedem cuidado antes da compra.
A faixa onde não se constrói
A área de preservação permanente existe para proteger a água, segurar as margens e manter a vida da lagoa. Dentro dela, a regra geral é não intervir. Isso inclui coisas que parecem inofensivas, como gramado até a água, muro na margem e aterro para "ganhar" terreno.
Duas perguntas definem o tamanho da faixa no seu lote.
Qual é a largura aplicável? Varia conforme o tipo e o tamanho do corpo d'água, se a área é urbana ou rural e o que dizem as normas locais. Não existe um número que sirva para todo terreno, então desconfie de quem garante a metragem de cabeça.
A partir de onde se mede? Não é da linha d'água do dia da visita. A lagoa de Ibiraquera se liga ao mar por uma barra que abre e fecha, e o nível sobe e desce bastante com isso. A referência é técnica, e quem a marca no terreno é o levantamento topográfico, seguindo a orientação do órgão ambiental.
O resultado prático é que um lote grande pode ter uma área edificável bem menor do que o anúncio sugere. Essa conta precisa ser feita antes do pagamento, não depois.
Quem licencia e o que costuma ser pedido
O caminho começa na Prefeitura de Imbituba, com a consulta de viabilidade. Em terreno com lagoa, ela normalmente aponta a necessidade de manifestação ambiental. Entram então o órgão ambiental competente e, como o município está dentro da APA da Baleia Franca, as regras dessa unidade de conservação também são consideradas.
Os documentos mais pedidos são o levantamento topográfico com a lagoa, a vegetação e a faixa de preservação marcadas, a planta de implantação mostrando que a casa e o sistema de esgoto ficam fora dela, e o projeto hidrossanitário.
Há ainda um ponto pouco lembrado. Lagoa com influência de maré pode ter, na margem, terreno de marinha, que é área da União. Vale conferir na matrícula e consultar a Secretaria do Patrimônio da União.
Tudo isso leva mais tempo do que a aprovação de uma casa em lote urbano comum. Coloque essa etapa no cronograma desde o início.
Trapiche, deck e rampa de barco
Quase todo mundo que compra na lagoa sonha com um trapiche. Estrutura sobre a água ou dentro da faixa de preservação não é um detalhe de paisagismo. Precisa de autorização específica, e a resposta pode ser negativa. Consulte antes de prometer o deck para a família. Construir sem licença, nesse caso, costuma terminar em multa e ordem de demolição.
O chão perto da lagoa: água rasa e solo mole
Resolvida a parte legal, começa a parte de engenharia.
Sondagem é obrigatória. Perto de lagoa é comum encontrar o lençol freático a poucos palmos da superfície e, às vezes, camadas de solo orgânico e mole entre as camadas de areia. Esse tipo de solo cede com o tempo. Casa apoiada nele sem o devido cuidado afunda de forma desigual e trinca.
A fundação sai do laudo, não do costume. Conforme o resultado, o engenheiro pode indicar estacas que atravessem a camada ruim ou uma laje de fundação que distribua o peso, entre outras soluções. É um item que pesa no orçamento e que não aceita economia.
Escavação enche de água. Qualquer vala aberta vira poço. A obra precisa prever bombeamento e escoramento, e é melhor programar fundação para o período mais seco.
Piso alto. A cota do piso da casa deve ficar acima do nível que a água já alcançou. Os moradores antigos sabem até onde a lagoa veio na última cheia, e essa conversa vale ouro. Casa elevada sobre pilares é uma solução elegante: protege da cheia, ventila por baixo e dispensa aterro, que em área sensível também depende de autorização.
Umidade permanente. Impermeabilização das fundações, vão ventilado sob o piso e materiais que toleram umidade fazem parte do pacote.
Esgoto e drenagem sem poluir a lagoa
Não há rede coletora na maior parte dessas áreas, então o tratamento é feito no lote. Com água rasa, sumidouro fundo não serve. As saídas são valas de infiltração rasas, canteiros elevados ou sistemas compactos de tratamento, sempre na parte do terreno mais distante da lagoa.
Durante a obra, a terra solta é contida com barreiras simples para a chuva não levar barro até a água. Depois de pronta, a casa ganha se mantiver uma faixa de vegetação nativa entre o jardim e a lagoa. Ela filtra a água que escorre, segura a margem e ainda quebra o vento.
Roteiro de visita a um terreno de lagoa
Leve este roteiro no bolso quando for ver o lote:
- Procure marcas de água em mourões, troncos e muros.
- Observe a vegetação. Taboa e junco indicam solo encharcado boa parte do ano.
- Repare na altura do piso das casas vizinhas mais antigas.
- Sinta o vento. Lagoa aberta é pista livre para o nordeste.
- Veja como fica a rua de acesso depois de chuva.
- Peça a matrícula e pergunte pela situação ambiental do lote por escrito.
- Só então calcule quanto do terreno sobra para construir.
Perguntas frequentes
Qual é a distância mínima da lagoa para construir?
Depende do tipo e do tamanho da lagoa, de a área ser urbana ou rural e das normas aplicáveis ao local. Por isso não citamos número. A resposta segura vem do órgão ambiental e da consulta de viabilidade na prefeitura, com base no levantamento do seu lote.
Posso aterrar a parte baixa do terreno?
Dentro da faixa de preservação, não. Fora dela, aterro em área úmida costuma depender de autorização e de projeto, porque muda o caminho da água e pode alagar o vizinho. Elevar a casa sobre pilares resolve melhor na maioria dos casos.
A casa antiga dentro da faixa pode ser reformada ou ampliada?
Cada situação tem sua história, e a resposta depende da época da construção e das regras de regularização. Antes de comprar um imóvel assim, consulte o órgão ambiental e um advogado. Ampliar sem essa resposta é arriscado.
Antes de se apaixonar pelo pôr do sol
Terreno de lagoa se compra com a cabeça primeiro. Se você está avaliando um lote em Ibiraquera ou em outro ponto de Imbituba, fale com a nossa equipe pelo WhatsApp do site. A primeira conversa serve para olhar a documentação com você e entender o que cabe ali, onde e com que tipo de fundação. Conheça também os nossos projetos.
